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恒风娱乐地产产品中心越南建设证券研究所:越南两大房地产市场产品详细报告

来源:八达娱乐 | 时间:2018-09-16

  越南胡志明市和河内市等两大市场的2017年和2018年第一季度分产品房地产发展情况更新

  胡志明市可租用面积总量逾120万平方米,其中,新开张的3家超市和2家购物中心的租用面积为7.3万平方米;3个关闭项目和3个修改项目使该市可租用面积总量下降3.29万平方米。

  面积租赁平均价格按季度微降1%,租赁平均效率微降1%,主要原因为中心区外地区的可租用面积租赁价格和租赁效率均较低。国际各线全新时尚品牌和餐饮品牌进军越南市场并逐渐代替缺乏吸引力的国内品牌。餐饮、服装和家具等零售领域的收入大幅增长。自动工具和网上购物日益普遍,越南电子商务大力吸引外国投资商,其中值得一提的是美国亚马逊对越南市场的进驻。

  河内市可租用面积总量约130万平方米,较上个季度相对稳定,同比增长4.2%。最近4年来,河内市可租用面积年均增长率为12.2%。

  一楼租赁平均价格按季度增长0.4%,而租赁效率下降1.2%,其原因来自于购物中心面积租赁价格的波动。该市中心区的房地产市场活跃发展,东边地区的房地产活动也有所改善。按计划,至2020年,投入运营的新批项目共18个,促使全市可租用面积总量增至41万平方米。未来零售供应来源主要集中在西边地区。

  1个B租赁面积和3个C级租赁面积的新批项目使胡志明市办公室房地产市场的可租赁面积总量增加5.3万平方米,达约170万平方米,按季度增加4%,按年度增加10%。该市写字楼房产市场维持可观的发展态势。面积租赁平均价格按年度增加8%,租赁效率高达96%。这一增长得益于B级租赁面积价格的不断上涨,其甚至逐渐代替A级租赁面积。预计至2020年,胡志明市写字楼房产市场的租赁面积总量可达44万平方米。在未来两年将没有A级租赁面积的新项目。

  在2个B级租赁面积新项目投入运营之后,河内市写字楼房产市场的租赁面积总量达逾160万平方米,按季度增长1.6%,按年度增长2%。

  纵观来看,该市写字楼房产市场较为稳定,面积租赁平均价格按季度增长0.6%而租赁效率略降0.5%。在B级租赁面积的租赁效率获得最佳改善的同时,A级租赁面积也录得最高增长率,尤其是在中心区外地区。在2018年第一季度,河内市共有5010家新成立房地产企业,预计2018年全年市内房地产企业数量增长12%,在今年第4季度将有13个新批项目,主要集中在河内市西边地区,因此,全市租赁面积总量可增加23.5万平方米。

  胡志明市服务套房房地产市场最近共有3个新批项目和1个装修项目,全市租赁面积总量按季度增加6%,按年度增加16%,达逾5100套房。

  然而,各新项目也对该市套房市场造成一定的影响。由于一个新项目的租赁价格和效率发生负面波动,全市面积租赁效率按季度下降3个百分点,而租赁价格微涨1%。

  河内现有50个套房项目,全市套房可租用面积总量按季度增加1%,按年度增加19%,主要原因来自于1个A级项目的面积租赁价格增加和1个C级项目暂时停止。预计在2018年全年,河内市共有17新批项目的1400套房。

  全市面积租赁效率按季度下降0.9个百分点,地产产品中心按年度下降3.4%。租赁平均价格按季度增加0.6%,但按年度却下降5.6%。其中,河内西边地区的面积租赁比率创市内项目总租赁效率的最高水平90%,达约32.4美元/平方米/月。

  2018年第一季度,越南外商直接投资(FDI)的发放资金为38.8亿美元,按年度增长7.2%。

  胡志明酒店房地产市场的可租用面积总量按年度增长2%,共有133个酒店项目的1.65万套房。套房租赁平均效率达74%,按年度增长6个百分点;租赁平均价格为83美元/套房/夜,按年度增长4%。其得益于A、B、C等三级酒店面积平均租赁价格在3年来首次同步上涨。

  在2018年,胡志明市力争实现迎接国际游客量达750万人次、按季度增长18%的目标。预计至2020年将有14个新批项目,为市场提供约3500套房。目前,该市4家三星级和四星级酒店正处于星级评估阶段。

  基于一家设有50套房的酒店刚刚被升级为三星级酒店,河内酒店房地产市场的套房总量达约1万套房,按季度增长1%,按年度增长9%。租赁平均效率按季度略降1个百分点,但按年度增长4个百分点。租赁平均价格按季度下降3%,按年度下降7%。五星级酒店的套房租赁平均收入达111美元/套房/夜,较四星级酒店的收入高一倍和三星级酒店的收入高两倍。据越南统计总局的数据,在2018年前2个月,河内迎接约100万人次的国际游客量,按年度增长31%。

  胡志明市共有13个新批项目和9个运营中项目的逾1.050套公寓将在接下来阶段得以出售。初级供应总量按季度和年度分别下降13%和32%至2.86万套。

  在全部三个级别项目的经营业绩均有所下降的情况下,公寓出售总数达1.35万套,按季度下降11%但按年度则增长51%。C级公寓的市场份额仍占据优势62%。市场销售率达到48%,分别按季度和年度增长1个百分点和26个百分点。

  至2020年,预计将有93个新批项目的12.2万套公寓。9号郡的市场份额预计占据最高比例32%。C级公寓占未来供应商最高比例至61%。

  河内市的11个新批项目和14个运营中项目已出售的公寓共有5530套,按季度和年度分别下降21%和40%。初级供应总量达逾2.4万套公寓并逐年稳定。河内市慈廉郡和黄梅郡的公寓数量仍保持全市场龙头地位。

  公寓出售数量按季度和年度分别下降15%和11%。出售率按季度下降3个百分点,按年度下降至24%。B级公寓仍占据领先地位至61%。

  初级销售均价达1259美元/平方米,按季度趋于稳定,按年度却下降8%。2018年,38个新批项目的逾2万套公寓将得以出售,其中大部分是B级公寓。

  4个新批项目和4个运营中项目将供应逾77套住宅。初级供应总量约1470套,按季度和年度分别下降28%和40%。

  交易量按季度下降36%,按年度则增长39%。销售率达到61%,按季度下降7个百分点,按年度则增长26个百分点。各新批项目占据市场份额的40%。地面初级市场本季度共有逾2700地面。销售率达71%。9号郡以35%市场份额领先胡志明市场。

  从2018年第二季度至2020年,新供应总量预计达1.7万套/地面。胡志明东方地区各郡占未来供应的60%。

  在河内市场上,联排别墅供应总量达逾4.1万套,按季度和年度分别增长1.7%和13.9%。河内市河东郡的市场份额为24.3%并保持领先地位,其次为怀德县。

  3个新出售项目和6个加出售项目提供670套左右。初级供应总量达约3190套,按季度下降18.7%但按年份却增长13%。

  交易总量按季度和年度分别下降43%和30%。销售率为25%,按季度下降10.6个百分点,按年度则增长4.7个百分点。

  从2018年第二季度至2019年年底,预计将有23个新批项目的逾1.15万套别墅和住宅得以出售,其主要集中在河内市东英、嘉林、丹凤、慈廉等河内郡县。

  越南建设证券提醒各位投资者,虽然越南是东南亚投资热点,但仍需要注意控制投资风险,谨慎选股。

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