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水晶城转型轻资产 曝未来五年发展大计

来源:八达娱乐 | 时间:2018-12-16

  消息:杭州城北在过去是厂房林立,被老杭州人视为“最不适合居住的地方”,商业发展相对滞后。然而,随着杭州城市化规模的进一步扩大,人们猛然发现,城北成为了离市中心最近的处女地。随着工厂不断搬出,城北豁然开朗,无疑有了容纳更多精彩的可能性。作为杭州核心主城区之一,城北拱墅区在商业领域的发展并不是走在最前头的,但随着万达广场,水晶城、中大银泰城等的相继进驻,城北商圈日渐繁华。

  水晶城购物中心位于上塘路458号(靠近大关路口),毗邻大运河CBD,规划中的地铁3号线附近,周边居民区成熟密集,辐射人口超100万,是杭州主城区为数不多的人口众多,商业却很稀缺的区块。项目由中国民营企业500强浙江建华集团投资10亿元打造,建筑面积8.88万平方米,是拱墅区打造大钱江商圈的一项重要举措,与现有钱江商贸城等商业组成“大钱江”商圈,已经逐渐成为上塘街道区域发展的两翼。

  虽然水晶城地理位置得天独厚,但铺开城北商业版图,原本待开垦的商业处女地相继被挖掘,一座座商业体拔地而起,消费资源的争夺日益激烈,白炽化竞争已见端倪。面对各路“争食者”,水晶城作何应对?这场硬仗,水晶城会怎么打?未来,水晶城又有何规划?带着这些问题,搜铺网记者采访了水晶城购物中心董事兼总经理姚利君。

  2014年12月28日至今,水晶城已开业近一年半时间,这期间运营情况如何?姚利君给记者报了一串数据:工作日客流量达一万多,双休日可达两万多;水晶城2015年总销售额3.8亿元,今年零售目标为增长20%;2016年第一季度水晶城餐饮娱乐销售额增长了近10%,零售整体也呈增长态势,且零售服饰类增长较大;最出乎意料的是去年水晶城零售客单价达500元,远超预期。

  水晶城的宗旨是追求最佳的商品和服务匹配,品牌调整几乎贯穿每一天。只要不外出,就待在水晶城做内部流量和销售监测,楼上楼下跑,这成了姚利君的日常。什么品牌受消费者欢迎,哪些品牌需要扶持,哪些品牌需要淘汰,姚利君带着团队一边调研,一边作出应对之策。在这一年多时间的运营中,水晶城经过几轮筛选验证,形成了目前169家品牌的相对稳定的商家规模,总体业态比例始终维持在零售40%,餐饮娱乐休闲60%的水平。

  姚利君一直在摸索适合水晶城发展的运营方案。从品牌调整到日常经营管理,水晶城可谓走出了自己的一条特色化道路。水晶城虽然定位购物中心,却运用了部分百货化的管理模式,比如统一收银,各个店铺营业结束后将营业额交给财务,然后通过网上对账的形式,在一定账期结算,此举大大方便了商户,但这种方式最初在招商中受到了不少质疑。除了统一收银,水晶城还落实了单品管理:每个商品的标价签都统一打印,以便了解商场里到底有多少件商品。姚利君告诉搜铺网记者,目前水晶城零售建筑面积3万多平方米,商品近10万件。

  互联网风暴下,水晶城的发展运营又多了一项附加题。未来经济是实体经济和数字经济的结合,更是体验经济的时代,把社交、互动、优惠、消费、位置、商家,这些有机地结合起来,这不仅是以互动感、趣味感带动新的商业体验经济,更是破局商场同质化的探索。由此,水晶城携手阿里巴巴喵街展开了深度合作,通过“+互联网”对商场进行智能化、移动互联网化改善,购物中心运营方案紧贴消费节奏,跟上时代步伐。姚利君还表示,2016年水晶城的整个营销策略也会以新媒体为主,利用大数据进行精准的营销分析,这也与水晶城的愿景相契合:建设成为一家具有社会责任感的高科技零售服务企业。服务好商户,当然要建立在庞大的数据、信息基础上。

  未来,水晶城将继续深耕社区商业,“无论外部环境怎么变,做好自己最重要”,让水晶城持续成为周边老百姓的首选消费场所,这是姚利君的期许。

  水晶城要“走出去”,在他们看来,时机显然已经来到。杭州水晶城的成功开发运营,树立了良好的典范;与一众品牌商家、战略伙伴合作融洽,有了坚实的拓展基础。那么,水晶城的复制计划具体如何?会以怎样的方式复制?

  “五年五家(水晶城),这是我们的目标。”姚利君言简意赅,目光如炬。这五家水晶城未来五年内将在浙江省内落地,根据当地的调研结果配比不同的业态,做到每一个复制的水晶城都能成为当地最闪耀的购物中心。这一计划目前已经开始启动。

  随着“轻资产”的持续升温,越来越多的商业地产开发企业加入到了轻资产运营队伍中,水晶城也不想掉队。姚利君表示,水晶城的复制拓展将采用拿地自建和轻资产化两种模式相结合,但更倾向于轻资产模式。

  那么水晶城会以何种形式做轻资产?姚利君说道,做轻资产有很多种形式,一是第三方公司的代理招商式,这是最普遍的。其次是二房东形式,投入会相对较大,比如装修费用等。三是在第三方公司代理招商式的基础上,协助对方运营。姚利君告诉记者,上述三种形式水晶城都愿意尝试。但他表示对具有持有价值的项目会选择支持,同时,水晶城不排斥给对方培养团队,并可约定一,两年后退出。

  水晶城复制过程中将会从两个方面评定和选择合作对象,一、地段。包括最基本的项目商圈调查、可行性分析;更重要的是征求现有商业合作伙伴和品牌的意见。不仅要理论上可行,更重要的是需要品牌认可,最终需要消费者认可。二、品牌商合作对象。水晶城截止今天共有169家商户,零食、餐饮、娱乐都是购物中心最基本的业态,这些商户,大部分是全国连锁,水晶城的拓展也会参考他们的开店计划。

  向轻资产模式转变,地产公司要着重培养很多能力,比如组织管理能力、资本运作能力、品牌经营能力等等,轻资产管理过程中其实对人才要求更高,水晶城是否做好了专业人才的储备?

  谈及水晶城的团队,姚利君觉得这是最令他骄傲的地方。他告诉记者,从2010年拿地开始,包括3年多的项目建设,直至最后项目开业运营,水晶城团队稳定,人员流动很小,凝聚力非常强。核心团队在项目筹建过程中,在前期调研、工程、招商等各个阶段都已培养出了不同的专业人才,形成了互相协作的良好氛围,角色转换、职能转化意识很强,运营效率非常高。这是水晶城最珍贵的财富。姚利君认为,团队优势是水晶城的核心竞争力之一。他相信,这样的团队是水晶城实施拓展大计最具效能的冲锋队,也是最有力的后盾。

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